طرح توجیهی شهرک ویلایی چیست؟ چگونه تنظیم می شود؟

نکته هایی برای طرح توجیهی شهرک ویلایی

شهرک‌های ویلایی ساختارهای بزرگ شهری هستند که به مانند یک مجتمع بزرگ مسکونی برای میزبانی از تعداد زیاد واحدهای ویلایی احداث می‌شوند. اما اهداف ایجاد این شهرک‌ها علاوه ‌بر اسکان برای برخودداری از فرصت‌های سرمایه‌گذاری مناطق گردشگری و ایجاد فضاهای مستقل شهری است. اما آیا هر نوع شهرک‌سازی بازخورد اقتصادی خوبی دارد؟ برای پاسخ به این سوال از تکنیک‌های طرح توجیهی شهرک ویلایی استفاده می‌کنند.
طرح توجیهی شهرک ویلایی مجموعه مطالعات دقیق و جامع درباره مزایای تجاری و اقتصادی پروژه‌های شهرکی است. هر شهرک برای ساخته شدن به سرمایه‌ گذاری قابل ‌توجه نیاز دارد و قطعاً سرمایه ‌گذارها علاقه دارند تا در مدت زمان کوتاه از ارزش افزوده قابل ‌توجه برخوردار باشند. بدون توجه به طرح توجیهی شهرک ویلایی هر نوع اقدام جهت احداث و انجام مراحل ساخت شهرک ریسک بالایی دارد. چرا که ممکن است شهرک مورد نظر مورد توجه مشتریان و سرمایه ‌گذارها قرار نگرفته و در نهایت کل پروژه به شکست بیانجامد. اهمیت طرح توجیهی شهرک ویلایی برای اطمینان از بازگشت سرمایه است تا بتوانیم شهرکی پویا، محبوب و شناخته ‌شده را بسازیم. در این مقاله از گروه نیکان به دورنمایی از مراحل جامع این طرح می‌پردازیم.

چرا به طرح توجیهی شهرک ویلایی نیاز داریم؟

شهرک‌های ویلایی پروژه‌های بزرگ عمرانی هستند که با هدف ساخت ویلاهای لوکس در مناطق خوش آب‌وهوا و یا مناطق با پتانسیل گردشگری طراحی می‌شوند. در این پروژه هدف‌گذاری ایجاد شهرکی برای استراحت، تفریح و گذراندن ایام خوش خانواده‌ها است. قاعدتاً کمتر کسی به جهت زندگی، حضور در این شهرک را می‌پذیرد. اما بسیاری برای برخورداری از ایام تفریح و استراحت و البته بهره‌مندی از ویلا در منطقه‌ای امن، خرید خانه‌های شهرکی را می‌پسندند.
در طرح توجیهی شهرک ویلا به ‌دنبال تحقق اهداف چنین شهرک‌هایی هستیم. مثلاً بررسی می‌کنیم که آیا منطقه پتانسیل کافی گردشگری را دارد؟ و یا آب‌وهوای منطقه برای گذراندن ایام استراحت مناسب است؟ در عین ‌حال آیا قابلیت ایجاد چشم‌انداز زیبا در تمامی واحدهای ویلایی وجود دارد؟ از طرفی آیا می‌توانیم از تمامی خدمات شهری در این شهرک‌ها استفاده کنیم؟ در عین ‌حال فاصله از شهرهای بزرگ مثلاً پایتخت چه مقدار است؟ آیا امکان دسترسی مناسب و سریع به شهرک وجود دارد؟ نوع زمین شهرک چگونه است و می‌توان در محیط آنجا یک فضای کامل شهری را دایر کرد؟ برای پاسخ به تمامی این سوالات به ‌جهت آنکه مطمئن باشیم خانه‌های شهرک ما مورد توجه سرمایه‌گذارها قرار می‌گیرد، به طرح توجیهی شهرک ویلایی نیاز داریم.

تحلیل جامع مشتریان هدف

اولین قدم برای تدوین طرح توجیهی شهرک ویلایی بررسی مشتریان هدف است. در این‌باره لازم است تا مشتریان هدف را براساس فاکتورهایی از قبیل سن، شغل، درآمد، سلیقه دسته ‌بندی کنیم. قاعدتاً همه مشتریان یکسان نیستند و با طیف متنوع از افراد روبرو هستیم. اما با توجه به مقدار پتانسیل سرمایه‌گذاری، انتظارات کم‌وبیش یکسان از خدمات شهری و امنیتی و جایگاه گردشگری شهرک دارند.
به‌ عنوان مثال، برخی افراد از ویلا شهرکی انتظار آرامش در کنار طبیعت دارند. لذا بهره‌مندی از مناظر طبیعی و هوای پاک کاملاً مورد توجه این گروه قرار می‌گیرد. در عین ‌حال برخی دیگر از مشتریان به‌ دنبال تفریحات و سرگرمی‌ها هستند. برای رضایت این نوع مشتریان باید در تکاپوی ارائه خدماتی مانند باشگاه، زمین بازی، استخر، سونا و… باشیم. به ‌این ‌ترتیب وقتی سلیقه، درآمد و در کل تیپ شخصیتی مشتریان هدف را شناسایی کنیم، بهتر و عینی‌تر می‌توانیم طرح توجیهی شهرک ویلایی را پایه‌ریزی نماییم.

بررسی ملاحظات فنی و مالی شهرک

ملاحظات فنی اجرای شهرک در کنار بررسی جامع هزینه‌ها از بحث‌های کلیدی در طرح توجیهی شهرک ویلایی است. در این بخش با جزئیاتی مانند نحوه اجرای پروژه و پیش ‌بینی جریان هزینه‌ها روبه‌رو هستیم. به ‌طور کلی باید برای بررسی مشخصه‌های تخصصی و فنی پروژه مانند نوع و ویژگی بناها، چگونگی تأمین آب و دفع فاضلاب، چگونگی تأمین برق، گاز و تلفن، راه‌اندازی سیستم‌های حفاظتی و امنیتی، دسترسی‌ها آماده باشیم.
در این مرحله به بررسی هزینه‌های سرمایه‌ای و هر نوع بهره‌وری پرداخته می‌شود. لازم است تا برآورد کامل و جامع از تمامی هزینه‌ها جهت سرمایه‌گذاری انجام ‌شده و دیدگاه کامل از هزینه‌های بهره‌وری مطرح شود. در نهایت لازم است تا پیش‌ بینی‌های کامل از مقدار سود سرمایه‌گذاری ارائه گردد. به ‌این ‌ترتیب سرمایه‌گذارها بهتر و عینی‌تر می‌توانند جهت تزریق سرمایه در پروژه احداث شهرک ویلایی سهیم شوند. زیرا در طرح توجیهی کاملاً شفاف همه هزینه‌ها پیش ‌بینی ‌شده و حتی مقدار سود پس ‌از پایان بهره‌برداری تخمین زده شده ‌است.

ملاحظات اقتصادی پروژه شهرک‌های ویلایی

ملاحظات اقتصادی در امتداد بررسی‌های فنی و مالی پروژه قرار دارند. در بحث فنی و مالی برآورد کامل از تمامی مراحل اجرا و هزینه‌های ساخت شهرک انجام ‌شده است و سرمایه‌گذارها با جزئیات از مقدار بودجه لازم اجرای شهرک اطلاع دارند. اما آیا شهرک از توانایی کافی بازگشت سرمایه برخوردار است؟ مثلاً آیا می‌توانیم در آینده و پس ‌از پایان احداث شهرک، واحدهای مسکونی آن را با قیمت مناسب و ارزش افزوده کافی و توجیه ‌پذیر بفروشیم؟ ملاحظات اقتصادی در طرح توجیهی شهرک ویلایی برای پاسخ به این سوالات است. اما برای این کار لازم است تا تحلیل جامعی از هزینه‌های پروژه داشته باشیم و در نهایت با توجه به برآورد هزینه‌ها برای تعیین درآمدها اقدام کنیم. در عین ‌حال می‌توانیم از راهکارهای بهینه ‌سازی جهت افزایش درآمد شهرک صحبت کنیم.

استراتژی هزینه‌ها در پروژه شهرک ویلایی چه هستند؟

تحلیل هزینه‌ها از مهمترین موضوعات در طرح توجیهی شهرک ویلایی است. چرا که لازم است تا قبل ‌از آغاز هر فاز اجرایی اطلاعات کاملاً دقیق از برآورد هزینه‌ها داشته باشیم. به ‌این ‌ترتیب از حداقل بودجه برای اجرای تمامی مراحل پروژه اطلاع داریم. این هزینه‌ها به قرار زیر هستند:

• هزینه خرید زمین شهرک
• هزینه اجرای تمامی ساخت‌وسازها از قبیل ساخت ویلاها، مراکز خرید و عمومی، پارک، زمین‌های بازی، راه‌اندازی سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، ایجاد خیابان‌ها و راه‌اندازی سیستم روشنایی و…
• هزینه هر نوع عملیات اجرایی جهت بازسازی و بهسازی محیط‌ زیست شهرک و در صورت لزوم محیط‌ زیست اطراف شهرک
• هزینه عملیات‌های اجرایی پروژه شهرک ویلایی از قبیل تبلیغات، برندینگ، بازاریابی و در نهایت فروش
• هزینه‌های متفرقه مانند هزینه نگهداری تأسیسات شهرک و ارائه خدمات شهری

استراتژی درآمد از پروژه شهرک ویلا

با در دست داشتن فهرست کامل هزینه‌ها می‌توانیم برای کسب درآمد از شهرک برنامه‌ریزی کنیم. در این مرحله از طرح توجیهی شهرک ویلایی به یک استراتژی جامع درآمدزایی نیاز داریم تا با پیش‌ بینی ارزش افزوده و کسب سود، سرمایه‌گذارها را ترغیب نماییم. آیتم‌ها در استراتژی درآمد شهرک‌های ویلایی به ‌قرار زیر است:

• برآورد قیمت هر واحد ویلایی شهرک
• پیش ‌بینی فروش واحدها در طرح‌های مختلف
• نرخ اجاره واحدها
• بررسی درآمد خدمات ویژه از قبیل خدمات پذیرایی، خدمات شهری، تهیه غذا و یا شستشوی لباس
• درآمد حاصل از فروش و یا اجاره زیرساخت‌های شهرک از قبیل استخرها، زمین‌های بازی، سونا

در این ‌میان قطعاً با جریان پیوسته از برخی هزینه‌های جانبی شهرک مانند هزینه‌های عملیاتی از قبیل نگهداری و نظافت شهرک، حقوق کارکنان، هزینه مجوزها و حتی هزینه‌های تحقیق و توسعه آینده پروژه شهرک روبرو هستیم. با بررسی این آیتم‌ها از هزینه‌ها و درآمدها می‌توانیم طرح توجیهی شهرک ویلایی را تکمیل کنیم. در نهایت باید بررسی شود که آیا پروژه پیش رو در صورت اتمام عملیات ساخت قابلیت فروش مناسب ویلاها و کسب درآمد کافی از خدمات شهری را دارد؟ با ارائه این گزارش است که می‌توانیم جمیع سرمایه‌گذارها را به تزریق سرمایه در مراحل ساخت پروژه ترغیب کنیم.

ارزیابی فضا و زیرساخت‌های مورد نیاز شهرک

در طرح توجیهی شهرک ویلا پتانسیل فضا را برای ایجاد انواع زیر ساخت‌های شهری بررسی می‌کنیم. به ‌عنوان مثال بررسی خواهد شد که آیا پروژه پیش رو تا چه اندازه پتانسیل ایجاد زیر ساخت‌ها از قبیل ارتباط و دسترسی، آب و برق و گاز، تأسیسات فاضلاب، تأمین مصالح، تأمین نیروی کار را دارد. با در نظر گرفتن پتانسیل‌های شهرک می‌توانیم در مورد زیرساخت‌های مورد نیاز آنجا تصمیم‌گیری کنیم. مثلاً با توجه به اینکه شهرک به چه مقدار آب دسترسی دارد و یا مسیر ارتباطی آن چگونه است و ابعاد زمین و موقعیت جغرافیایی چه شکلی است، برای ساخت خانه‌ها و ایجاد زیرساخت‌ها اقدام کنیم.

آیا سرمایه‌گذار توان مالی کافی را دارد؟

تحلیل توان مالی سرمایه‌گذار از بخش‌های کلیدی در طرح توجیهی شهرک ویلایی است. سرمایه‌گذارها با تکنیک‌های مختلف جهت تزریق سرمایه برای آغاز و تداوم پروژه وارد می‌شوند و بررسی توانمندی آنها کار تکنیکی است. در این‌باره با موضوعات کلی از قبیل ارزش سرمایه، مقدار نقدینگی، انتظار سرمایه‌گذار از سودآوری، توانایی پرداخت بدهی‌ها، مباحث وام بانکی روبرو هستیم. از طرفی نوعی بررسی توان مالی سرمایه‌گذار به شکل‌های مختلف انجام می‌شود. گاهی سرمایه‌گذار بخش خصوصی است و شامل چند نفر حقیقی است. گاهاً با فرایند عرضه سهام در بخش خصوصی روبرو هستیم. گاهی نیز با سرمایه‌گذارهای حقوقی کار می‌کنیم، در نهایت ممکن است با نهادهای دولتی، شرکت‌ها، مؤسسات مالی و پولی سروکار داشته باشیم که ارزیابی توان مالی هر کدام به شکل جداگانه و کاملاً تخصصی بررسی خواهد شد.

تعیین استراتژی برای فازبندی و زمان اجرای پروژه

سرمایه‌گذارها برای ورود به پروژه‌های شهرک ویلا علاقه دارند تا از برنامه جامع مراحل احداث شهرک مطلع شوند. در عین ‌حال به ‌جهت مدت‌ زمان اجرای پروژه حساس هستند. تعیین استراتژی فازبندی و زمان اجرایی یکی از موضوعات کلیدی طرح توجیهی شهرک ویلایی است.

برنامه‌ریزی جهت زمان‌بندی اجرای پروژه حیاتی است. چرا که با توجه به این برنامه زمان‌بندی است که می‌توانیم مسیر تزریق سرمایه را هدفمند کرده و برای تأمین مصالح، تهیه نیروی کار و پیشبرد اهداف پروژه اقدام کنیم. در چگونگی زمان‌بندی پروژه ویلایی باید به نکات زیر توجه کنید:

• تخمین دقیق زمان لازم هر فاز پروژه شهرک
• بررسی فرآیند انجام تمامی کارها در هر فاز اجرایی شهرک
• پیش‌ بینی هزینه هر فاز و تخصیص بودجه
• ارزیابی جامع از مراحل پیشرفت پروژه

با در نظر گرفتن این آیتم‌ها است که می‌توانیم برای تنظیم یک برنامه زمان‌بندی مفصل کل پروژه آن‌هم به شکل فاز به فاز دست ‌به ‌کار شویم. بررسی این مرحله از مراحل کلیدی در طرح توجیهی شهرک ویلایی است.

طرح توجیهی و اخذ مجوز

برای اخذ مجوز ساخت شهرک ویلایی، ترغیب سرمایه‌گذارها و بازاریابی جهت فروش مناسب و حتی برندینگ به برنامه جامع طرح توجیهی شهرک ویلایی نیاز دارید. چگونگی تنظیم آیتم‌ها و حتی نگارش طرح توجیهی مطابق با آخرین دستورالعمل‌ها در مراحل اخذ مجوز کاملاً تأثیرگذار است. در عین ‌حال با تنظیم حرفه‌ای این طرح قادر به جلب نظر سرمایه‌گذارها هستیم. برای ارائه خدمات طرح توجیهی شهرک ویلایی می‌توانید از کارشناسان خبره گروه نیکان استفاده کنید. ما در گروه نیکان با سال‌ها تکیه بر احداث و اجرای شهرک‌های ویلایی می‌توانیم به شما در هر نوع برنامه‌ریزی، برآورد هزینه، جدول زمان‌بندی و در نهایت تنظیم طرح توجیهی یاری رسانیم.